Übergabeprotokolle bei Verkauf und Vermietung

Keine gesetzliche Pflicht für ein Übergabeprotokoll

Der Gesetzgeber fordert kein Übergabeprotokoll bei Vermietungen oder Verkäufen. Zu Ihrem Schutz sollten sie als Vermieter oder Verkäufer einer Immobilie trotzdem ein Protokoll mit dem Mieter oder Käufer ausfüllen. Sie vermeiden Rechtsstreitigkeiten, wenn Sie ein Übergabeprotokoll beim Einzug des Mieters oder der Übergabe an den Käufer ausfüllen. Als professionelle Immobilienmakler aus Stuttgart, bieten wir Ihnen ein kostenloses Übergabeprotokoll mit eigenen Eingabefeldern zum Download an.

Warum ein Übergabeprotokoll wichtig ist

Mit einem professionellen Wohnungsübergabeprotokoll, das Vermieter und Mieter beim Einzug oder Verkäufer und Käufer bei der Übergabe gemeinsam ausfüllen und unterschreiben, lässt sich bei einem Rechtstreit notfalls belegen, welche Mängel vor dem Einzug oder Übergabe vorhanden waren und welche Schäden danach entstanden sind. Ein Übergabeprotokoll hat den Vorteil, dass beide Parteien den Zustand der Immobilie bei Einzug oder Übergabe anerkennen. Je ausführlicher ein Übergabeprotokoll angefertigt wird, umso eher Scheuen beide Parteien den Weg zum Gericht.

Mieter und Vermieter können sich bei Auszug nur dann darauf berufen, dass ein Schaden schon beim Einzug vorhanden war, wenn dieser beim Einzug im Protokoll festgehalten war. Bei Käufern und Verkäufern wird festgehalten, wie der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs festgehalten, falls die Übergabe erst einige Zeit später stattfindet. Zwar wird mit Hilfe des Übergabeprotokolls nicht automatisch festgelegt, wer Schäden beseitigen muss, aber man einigt sich auf einen Zustand in dem die Immobilie gemietet oder gekauft wurde, um spätere Ansprüche zu verhindern. Es können nur Schäden geltend gemacht werden, die nicht im Protokoll festgehalten wurden oder im Protokoll festgehalten wurde, wer den bekannten Mängel behebt.

Inhalt des Protokolls

Jeder Raum der Wohnung sollte separat festgehalten werden und wenn Schäden vorhanden sind, sollten Sie so genau wie möglich beschrieben werden. Eine ungenaue Beschreibung des Mangels kann dann unter Umstände bei einem Rechtsstreit nicht durchgesetzt werden. Deshalb vermeiden Sie verallgemeinernde Aussagen wie "verwohnt" oder "abgenutzt" usw. Sie sollten die Übergabe bei Tageslicht durchführen. Falls dies nicht möglich ist, empfehlen wir eine gute Lichtquelle zur Übergabe mitzunehmen. Bei Auszug sollte die Wohnung erst dann protokolliert werden, wenn alle Möbel entfernt wurden. Ist das nicht möglich, sollte zumindest ein Hinweis im Protokoll aufgenommen werden, wie z.B. durch vorhandene Möbel konnte die Wand im Wohnzimmer vom Vermieter nicht auf Mängelfreiheit geprüft werden. Ein Urteil zeigt die Bedeutung eines Übergabeprotokolls. In dem vor dem Gericht verhandelten Fall hatte ein Vermieter bei der Übergabe einen Riss im Waschtisch festgestellt und den Mieter aufgefordert, den Mangel zu beheben. Der Mieter behauptete, dass der Riss bereits bei seinem Einzug vorhanden war. Aus dem Übergabeprotokoll bei Einzug fand sich jedoch kein Hinweis auf diesen Riss. Der Mieter verlor den Prozess.

Folgende Inhalte sollten im Protokoll nicht fehlen:

• Der Name von Vermieter und Mieter oder Verkäufer und Käufer
• Die genaue Anschrift der Immobilie
• Der genaue Zustand der Immobilie. Ist die Immobilie renoviert worden oder wurde sie frisch gestrichen, ist es ein Erstbezug nach Kernsanierung? Diese Informationen gehören ebenfalls in das Übergabeprotokoll.
• Die genaue Ausstattung sollte im Protokoll festgehalten werden. Welche Möbel werden mit vermietet oder verkauft z.B. Einbauküche, Badmöbel, Spiegelschrank, Einbauschränke, Kellerregale und Elektrogeräte und jegliche Mängel an diesen Möbeln und Geräten sollten ebenfalls notiert werden.
• Jegliche vorhandene Mängel sollten festgehalten werden. Unter Mängeln versteht man alle Schäden an der Immobilie, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Kratzer im Laminat oder ein abgenutzter Teppichboden sind keine Mängel, sondern Abnutzungserscheinungen.
• Die genaue Protokollierung von Mängeln beim Einzug des Mieters oder Übergabe an den Käufer ist entscheidend, denn da zeigt sich welche Schäden entstanden sind und für welche der Mieter oder Verkäufer haftbar gemacht werden kann.
• Die genaue Anzahl der übergebenen Schlüssel sollte im Protokoll festgehalten werden.
• Zählerstände inklusive der Zählernummer für Strom, Gas, Kaltwasser und Warmwasser sollten im Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Sinnvoll ist es auch ein Bild der Zähleruhren zu machen. Des Weiteren sollten Sie bei einer Zentralheizung den Verwalter beauftragen, dass eine Heizungsablesung durchgeführt wird. Verpflichten Sie den Mieter, dass er die Ablesewerte umgehend an den Versorger übermittelt.
• Das Übergabeprotokoll sollte sowohl von beiden Parteien unterschrieben werden, denn dadurch stimmen beide Seiten dem aufgenommenen Sachverhalt zu. Sollte sich eine Partei der Unterschrift verweigern, sorgen Sie dafür, dass ein Zeuge anwesend ist und stellvertretend unterschreibt und machen Sie von allen Mängeln ausreichend Fotos.

Schäden ersetzt bekommen

Wenn Sie als Vermieter bei Auszug des Mieters Schäden an der Immobilie ersetzt haben wollen, müssen sie beweisen, dass der Schaden bei Einzug des Mieters nicht vorhanden war, sondern durch den Mieter entstanden ist. Außerdem darf es sich nicht um nur um Standard-Abnutzung des Mietobjekts handeln. Für eine reine Abnutzung der Wohnung muss der Mieter nicht aufkommen. Auch bauliche Schäden muss der Mieter nicht beseitigen.

Sie sind sich selbst unsicher, wie Sie ein Übergabeprotokoll durchführen müssen. Ziehen Sie ein Immobilienfachmann zu Rate, der Ihnen bei der Durchführung eines Übergabeprotokolls hilft. Die Neckartal Immobilien GmbH führt regelmäßig Wohnungsabnahmen und Wohnungsübergaben durch. Wir vertreten Vermieter bei der Wohnungsübergabe an den zukünftigen Mieter. Gerne stehen wir Ihnen mit unserem Fachwissen bei der Vermietung von Wohnimmobilien zur Seite.